University thesis:
Dissertation, University of St.Gallen, 2018
Footnote:
Enthält 3 Beiträge
Zusammenfassung in deutscher und englischer Sprache
Description:
This dissertation consists of three essays on transparency, systemic risk, and liquidity in real estate markets. The first essay proposes a benchmark portfolio that contains property markets with a higher level of pre-trade transparency to assess expected returns in opaque commercial real estate markets. We find empirical evidence of abnormal returns in opaque markets relative to the benchmark portfolio. Based on pre-trade transparency, we test for information-based co-movements between transparent and less transparent property markets. Revealed post-trade information of how changes in macroeconomic fundamentals affect the valuation of commercial real estate in transparent markets leads to spillover effects to less transparent markets. We also test for learning externalities from the benchmark portfolio to opaque markets. These externalities can be related to different learning-based investment strategies such as cultural familiarity or information advantages from specializing in opaque markets. The second essay analyzes systemic risk in financial center office markets. Based on the expected capital shortfall of financial institutions, we compute the total systemic risk in the banking sector of financial centers. We show that cross-sectional dependence and return co-movements among financial center office markets arise due to the systemic banking sector risk during financial turmoil periods. As crisis periods, we use the dotcom bubble burst in 2001 and the recent financial crisis 2007/2008. Exploiting spatial econometrics, we test for return co-movements among office markets during normal times as a placebo test and among counterfactual retail markets. We also show that the decline in office market returns during financial turmoil is larger in financial centers compared to non-financial centers. The last essay analyzes the impact of nearby located urban agglomeration centers on local rental housing market liquidity. The empirical findings suggest a negative liquidity gradient, implying a decrease in local market liquidity with increasing geographic distance from the agglomeration center. The results indicate positive agglomeration externalities on liquidity in the urban rental market. Relative to the urban center, the effect attenuates with increasing distance. From the relation between rental price offers and market liquidity, the price impact of illiquidity is inferred. Illiquid markets imply lower rents. Furthermore, the time on the market for individual properties is longer in illiquid compared to liquid markets.
Die vorliegende Dissertation umfasst drei Aufsätze zum Thema Transparenz, systemisches Risiko und Liquidität in Immobilienmärkten. Der erste Aufsatz entwickelt ein Referenzportfolio, bestehend aus Gewerbeimmobilienmärkten mit höherem Transparenzgrad, um erwartete Renditen in weniger transparenten Immobilienmärkten einschätzen zu können. Gemessen am Referenzportfolio weisen wir empirische Evidenz für aussergewöhnliche Renditen in intransparenten Märkten nach. Wir untersuchen Vorhandelstransparenz als Kanal für informationsbasierte Gleichläufe transparenter und intransparenter Gewerbeimmobilienmärkte. Offenbarte Informationen bezüglich der Bepreisung makroökonomischer Fundamentalwerte in transparenten Immobilienmärkten führt zu spillover-Effekte in intransparenten Märkten. Ebenfalls untersuchen wir externe Lerneffekte zwischen dem Referenzportfolio und intransparenten Märkten, die durch verschiedene lernbasierte Investitionsstrategien, zum Beispiel auf Basis kultureller Vertrautheit oder anhand Informationsvorteile durch das Spezialisieren auf intransparente Märkte entstehen können. Der zweite Aufsatz untersucht systemisches Risiko in Büroimmobilienmärkten in Finanzzentren. Mit Hilfe des erwarteten Kapitalfehlbetrags von Finanzinstitutionen messen wir das gesamte systemische Risiko des Bankensektors in Finanzzentren. Dieses systemische Risiko führt zu gegenseitiger Abhängigkeit und Rendite-Gleichläufen von Büroimmobilienmärkten in Finanzzentren während Finanzmarktkrisen. Als Krisenzeiten betrachten wir das Platzen der Dotcom-Blase 2001 sowie die Finanzkrise 2007/2008. Unter Zuhilfenahme von Verfahren der räumlichen Ökonometrie testen wir Rendite-Gleichläufe von Büroimmobilienmärkte während normaler Zeiten als Placebo-Test und zwischen Einzelhandelsimmobilienmärkten als Kontrollgruppe. Wir zeigen ebenfalls, dass der Renditeverlust in Finanzzentren grösser ist als in anderen Büroimmobilienmärkten. Der letzte Aufsatz analysiert den Einfluss urbaner Agglomerationszentren auf die Liquidität lokaler Mietwohnungsmärkte. Die empirischen Ergebnisse zeigen einen negativen Liquiditätsgradienten auf, d.h., mit zunehmender Distanz zum Agglomerationszentrum sinkt die Liquidität im lokalen Markt. Die Ergebnisse implizieren positive Agglomerationseffekte auf die Liquidität im urbanen Mietwohnungsmarkt, die, verglichen mit dem Effekt im urbanen Zentrum, mit zunehmender Distanz abnehmen. Anhand des Zusammenhangs zwischen angebotenen Mieten und Marktliquidität kann auf den Preiseffekt von Illiquidität geschlossen werden. In illiquiden Märkten lassen sich niedrigere Mieteinahmen erzielen. Ebenfalls ist die Dauer der freigeschalteten Mietwohnungsanzeigen länger als in liquiden Märkten.